Acheter un bien immobilier sans apport, tout en réduisant son impôt sur le revenu, semble relever du mythe. Pourtant, pour certains contribuables fortement imposés, cette stratégie est non seulement possible, mais fiscalement avantageuse. Elle repose sur un levier peu connu du grand public : le prêt in fine associé à l’investissement locatif.
Le fonctionnement du prêt in fine
Le prêt in fine est une forme particulière de crédit immobilier. Contrairement au prêt amortissable, dans lequel chaque mensualité rembourse une partie du capital et des intérêts, le prêt in fine ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital, lui, est remboursé en une seule fois à l’échéance, généralement au bout de 10 à 20 ans.
Ce schéma a deux conséquences majeures. D’une part, les mensualités sont plus légères, puisqu’elles ne comportent pas de remboursement de capital. D’autre part, l’investisseur conserve la possibilité de placer la différence — ou les loyers perçus — sur un produit d’épargne destiné à rembourser le capital à terme.
L’avantage fiscal du montage
Sur le plan fiscal, le prêt in fine présente un atout majeur : la déductibilité intégrale des intérêts d’emprunt lorsque le bien est loué (dans le cadre du régime réel des revenus fonciers).
Concrètement, cela signifie que l’intégralité des mensualités versées à la banque composées uniquement d’intérêts peut être déduite des revenus locatifs. Résultat : les loyers perçus viennent neutraliser les charges financières, réduisant ainsi la base imposable, voire la ramenant à zéro.
C’est ce mécanisme qui permet à certains investisseurs de transformer leur impôt en actif patrimonial. L’économie d’impôt générée chaque année sert, en quelque sorte, à financer le bien. Le tout, sans effort de trésorerie majeur.
Un mécanisme vertueux… mais exigeant
L’efficacité du prêt in fine repose sur un équilibre précis entre trois flux : les intérêts d’emprunt, les loyers perçus et le placement du capital.
Le capital non remboursé doit être sécurisé sur un support d’investissement (assurance-vie, contrat de capitalisation, ou placement obligataire) afin d’être disponible au terme du prêt.
L’idée n’est donc pas de “ne rien payer”, mais plutôt de faire travailler l’argent différemment : les loyers financent le coût du crédit, les économies d’impôt améliorent le rendement, et le capital placé assure le remboursement futur.
Bien entendu, cette stratégie s’adresse plutôt aux foyers fiscalement lourds et stables, disposant d’une capacité d’épargne suffisante et d’un horizon d’investissement long. Le suivi par un conseiller en gestion de patrimoine est essentiel pour calibrer le montage et choisir les bons supports financiers.
Laurent, dentiste : deux biens financés sans effort
Prenons le cas de Laurent, 42 ans, dentiste à Toulouse.
Avec un revenu professionnel annuel de 92 000 euros, il subissait une imposition importante, proche de 27 000 euros par an. Comme beaucoup de professions libérales, il souhaitait réduire sa pression fiscale tout en se constituant un patrimoine immobilier.
Après étude de sa situation, il a choisi d’investir dans deux petits appartements sur la côte, loués à l’année, pour un montant total de 300 000 euros.
L’opération a été financée intégralement par un prêt in fine sur 15 ans à 4 %.
Pendant ces quinze années, Laurent ne rembourse que les intérêts du prêt, soit environ 12 000 euros par an.
Les loyers perçus s’élèvent à 18 000 euros par an (1 500 euros par mois pour les deux biens).
Comme ces 12 000 euros d’intérêts sont intégralement déductibles de ses revenus locatifs, il ne déclare que 6 000 euros de revenus fonciers imposables.
L’économie d’impôt générée par cette déduction atteint près de 4 900 euros par an.
Autrement dit, il paie environ 2 500 euros d’impôts de moins qu’avant, tout en percevant 6 000 euros de loyers nets supplémentaires après charges.
En parallèle, les loyers sont placés sur un contrat de capitalisation à rendement modéré (3 % par an). Au terme du crédit, cette épargne cumulée permettra de rembourser le capital de 300 000 euros.
Laurent conserve alors les deux appartements entièrement payés, sans avoir déboursé un euro de sa poche durant la période.
“Je ne pensais pas qu’on pouvait réduire son impôt et se constituer un patrimoine en même temps. Aujourd’hui, mes loyers financent mes biens, mon capital fructifie, et dans quinze ans j’aurai deux appartements sans dette”, explique-t-il.
Le prêt in fine, bien utilisé, n’est pas un simple outil de crédit : c’est une stratégie patrimoniale complète, qui combine optimisation fiscale, rendement et constitution de capital.
Pour les contribuables fortement imposés, il représente une opportunité rare d’investir sans effort de trésorerie, à condition de le faire avec rigueur et accompagnement.
Acheter sans sortir un euro de sa poche ? Ce n’est pas une illusion, mais une question de structure et de stratégie.