Dans un contexte économique où l’incertitude plane inflation, taux d’intérêt en fluctuation, fiscalité qui évolue la question de savoir où placer son épargne devient stratégique pour chacun. Deux grandes « familles » de placement reviennent souvent dans les conversations : l’investissement immobilier d’une part, et l’épargne via une enveloppe assurantielle (assurance-vie) d’autre part. Cet article se propose de comparer ces deux options, en regardant leurs caractéristiques, leurs atouts, leurs contraintes, afin d’aider un épargnant (grand public, jeune actif) à déterminer, en 2025, laquelle pourrait mieux correspondre à son objectif, ou comment les articuler de façon complémentaire.
1. Contexte économique 2025
1.1 L’évolution des rendements de l’assurance-vie
La placement via l’Assurance‑vie reste très populaire en France. En juillet 2025, la collecte en assurance-vie s’élève à 17,9 milliards d’euros, en progression de +10 % par rapport à juillet 2024.
En ce qui concerne les rendements des supports garantis (fonds en euros) au sein de l’assurance-vie : pour 2025, ils sont attendus autour de 2,5 % à 3 % brut selon les contrats. Une source précise même « autour de 2,6 % en moyenne ».
Il existe toutefois de fortes disparités selon la date de création du fonds, le type de contrat, la proportion d’unités de compte (UC) dans l’allocation.
La comparaison avec des livrets réglementés est intéressante : par exemple, le Livret A est à 2,4 % net depuis le 1er février 2025.
En bref : l’assurance-vie reste un placement «modéré» en rendement garanti, mais offre une stabilité relative et une enveloppe fiscale intéressante.
1.2 Le contexte de l’immobilier locatif
Du côté de l’immobilier, plusieurs indicateurs montrent un marché qui reste dynamique, mais avec des défis. Par exemple :
En 2025, le rendement locatif brut moyen en France se situe selon certaines analyses à environ 5,2 % (voire jusqu’à ~5,9 %) pour certains segments.
Dans certaines villes moyennes, les rendements bruts peuvent même atteindre 7-11 % selon l’emplacement, le type de bien (plus bas prix à l’achat) et la demande locative. L'immobilier par SeLoger+1
Le contexte est favorable dans certaines zones : tension locative, baisse éventuelle des prix d’achat, loyers en hausse.
En revanche, les taux d’emprunt restent un élément à surveiller, les coûts (charges, travaux, fiscalité) pèsent, et la gestion locative n’est pas neutre.
1.3 Comparaison rapide
| Critère | Assurance-vie | Immobilier locatif |
| Rendement garanti (fonds euros) | ~2,5-3 % brut attendu en 2025 | Rendement brut national moyen ~5-6 % selon zones |
| Liquidité | Relativement aisée (retraits, versements) | Moins liquide (vente d’un bien, délais) |
| Gestion | Faible (dans beaucoup de cas) | Gestion active (travaux, locataires, vacance) |
| Risques | Capital garanti (fonds en euros) ou moyen pour les UC | Vacance, impayés, travaux, DPE, fiscalité |
| Fiscalité / Transmission | Avantages fiscaux de l’assurance-vie, bon outil patrimonial | Fiscalité immobilière, droits de mutation, IR/IFI selon cas |
| Objectif patrimonial | Épargne, transmission, diversification | Patrimoine «physique», revenu complémentaire, effet levier crédit |
2. Immobilier vs Assurance-vie : étude approfondie
2.1 Rendement et valorisation
Immobilier : Si l’on se penche sur les rendements par ville, on observe un écart significatif :
Par exemple, dans la ville de Mulhouse, un rendement brut de ~11,3 % en 2025 est mentionné.
Dans les grandes métropoles, les rendements sont souvent plus contenus (ex. Paris ~3-4 %).
Le rendement net (après charges, fiscalité, vacance) sera forcément plus faible que le taux brut et dépend fortement de la localisation, de l’état du bien (DPE), des choix de gestion.
Assurance-vie :
Les rendements des fonds en euros sont modestes (~2,5-3 % brut) mais avec une garantie de capital (sauf exceptions).
Si on opte pour un contrat multisupport avec une part d’unités de compte, le rendement potentiel peut être supérieur, mais cela implique un risque de perte.
Exemple d’offre promotionnelle : un fonds euros d’un assureur proposait un objectif de rendement de 4,5 % pour 2025 avec bonus sous conditions.
en termes purs de rendement potentiel, l’immobilier peut offrir un avantage, mais ce ne suffit pas à lui seul.
2.2 Liquidité, gestion et complexité
Assurance-vie :
Très accessible pour le particulier (versements, arbitrages, choix de supports).
Gestion simplifiée pour les fonds en euros.
Convient bien à un jeune actif qui cherche à épargner sans se lancer dans la gestion complexe d’un bien.
Immobilier :
Acquisition d’un bien nécessite un capital, souvent un emprunt, des frais (notaire, agence), des travaux éventuels.
Gestion locative : choix de locataires, vacance, entretien, DPE, copropriété, etc.
La revente peut prendre du temps, et la liquidité est réduite par rapport à un contrat d’assurance-vie.
Pour un jeune actif souhaitant simplicité et flexibilité, l’assurance-vie peut être plus adaptée.
2.3 Effet levier et valorisation patrimoniale
Immobilier :
Le crédit permet d’acheter un bien avec effet levier, ce qui peut maximiser la rentabilité (si le bien se valorise et que le locataire couvre l’emprunt).
Valorisation : à long terme, un bien bien situé peut prendre de la valeur, offrir une transmission patrimoniale tangible.
Assurance-vie :
Pas d’effet levier (à moins de s’endetter pour verser, ce qui est risqué).
Moins de valorisation «magique» mais un capital qui évolue, souvent soumis à fiscalité favorable, et qui peut être transmis avantageusement.
Le profil de l’investisseur importe : celui qui veut «devenir propriétaire», construire du patrimoine physique, peut être attiré par l’immobilier. Celui qui veut «épargner simplement» peut privilégier l’assurance-vie.
2.4 Fiscalité et transmission
Assurance-vie :
Avantages fiscaux reconnus : lors de retrait ou de transmission, selon contrat, abattements, etc.
Rendement après fiscalité doit être analysé : que ce soit les prélèvements sociaux (17,2 %) ou l’impôt sur le revenu/flat-tax selon situation.
Immobilier :
Impôt sur les revenus fonciers ou régime LMNP/BIC, charges, travaux, amortissements.
DPE (diagnostic de performance énergétique) impose des contraintes, notamment pour les passoires thermiques (F/G) dont la location sera interdite progressivement : un risque à prendre en compte.
Droits de succession, IFI (Immobilier) selon patrimoine.
Tout bénéfice apparent peut être réduit par la fiscalité ou des contraintes légales/techniques.
3. Pour quel profil d’épargnant ?
3.1 Le jeune actif débutant
Pour un jeune actif, souvent avec un budget modest e, l’objectif peut être : commencer à épargner régulièrement, se constituer un capital, garder une marge de manœuvre, éviter un surendettement dès le début.
Dans ce cas :
L’assurance-vie apparaît comme une bonne option : versements réguliers, gestion simple, possibilité de choisir risque modéré.
Immobilier peut être envisagé, mais attention : il faut une entente proche, un bon dossier de crédit, anticiper les frais, la gestion locative, et concevoir un horizon long terme.
3.2 L’épargnant en constitution de patrimoine
Si l’épargnant dispose d’un apport, a une stabilité professionnelle/financière, il peut envisager l’immobilier comme « pilier » patrimonial.
Mais il devra :
Choisir un bien bien situé, avec rendement net intéressant (ex : dans une ville moyenne à fort rendement).
Anticiper les travaux, la gestion locative ou déléguer (agence).
Prendre en compte les risques de vacance, DPE, fiscalité.
3.3 Le profil équilibre / diversification
Beaucoup d’épargnants auront intérêt à ne pas choisir exclusivement entre les deux, mais à articuler les deux supports :
Constituer une base d’épargne via assurance-vie (sécurité, liquidité)
Puis, selon capacité de financement, envisager un investissement immobilier pour diversification, effet levier, revenus complémentaires.
Ainsi, les deux supports se complètent.
4. Repères pratiques pour 2025
4.1 Pour l’assurance-vie
Vérifier la part de fonds en euros vs unités de compte dans le contrat : plus de parts d’UC = possibilité de rendement plus élevé mais risque plus élevé.
Vérifier les frais (gestion, arbitrage), la date de création du fonds euros (les plus récents offrent souvent des rendements meilleurs).
Utiliser l’assurance-vie comme outil d’épargne régulière : versements mensuels, effet de capitalisation.
Ne pas oublier la fiscalité (prélèvements sociaux, impôt) pour estimer rendement net. Exemple d’offre : bonus de rendement sur fonds euros sous conditions (ex. objectif 4,5 % in 2025 pour certains versements).
4.2 Pour l’immobilier
Calculer le rendement locatif brut et plus encore le rendement net (charges, fiscalité, vacance). Formule : loyer annuel / prix d’achat.
Choisir la localisation avec soin : villes moyennes à faible prix d’achat peuvent offrir de meilleurs rendements. Exemple : Mulhouse ~11,3 % brut.
Vérifier l’état du bien (DPE), prévoir travaux si passoire thermique (F/G) car risque d’interdiction à la location.
Dimension gestion : souscription d’assurance loyers impayés, gestion locative, vacance, documents, etc.
Prendre en compte l’effet levier : financement via emprunt peut amplifier rendement, mais attention à l’endettement et aux taux.
4.3 Attention aux « mythes »
Ne considérer que le rendement brut sans charges/fiscalité est une erreur.
Penser que « rendement élevé = toujours bon choix » sans vérifier les risques (emplacement, gestion, vacance).
Ne pas oublier la diversification : même dans l’immobilier, dépendre d’un seul bien peut être un risque.
5. Quel choix pour 2025 ?
5.1 Scénarios de choix
Scénario A : Vous débutez, vous avez peu d’apport, vous voulez épargner sans vous compliquer la vie. Mettre en place une assurance-vie régulière, privilégier la simplicité, la liquidité.
Scénario B : Vous avez un apport, une stabilité financière, vous souhaitez construire un patrimoine immobilier, et vous acceptez de gérer ou déléguer. L’immobilier peut être un pilier intéressant, mais bien choisir l’emplacement, bien gérer.
Scénario C : Vous voulez diversifier, combiner. Vous faites de l’assurance-vie pour votre épargne régulière (sécurité/liquidité) + vous envisagez un ou plusieurs investissements immobiliers pour rendement et diversification.
5.2 Recommandations pour un jeune actif ou grand public
Ne mettez pas « tout vos oeufs dans un seul panier ». Même si l’immobilier séduit, commencez peut-être par l’assurance-vie pour constituer un capital, tout en vous formant à l’immobilier.
Gardez une marge de liquidité pour faire face aux imprévus (travaux, vacance).
Pensez à votre horizon : l’immobilier est en général un investissement à moyen/long terme (10-15 ans ou plus). L’assurance-vie, même si flexible, vaut aussi pour l’horizon long.
Adaptez votre choix à votre profil : tolérance au risque, temps que vous pouvez consacrer à la gestion, budget, objectifs (transmission, complément de revenus, valorisation).
Pensez à la fiscalité et aux évolutions réglementaires (DPE, dispositifs locatifs, fiscalité assurance-vie).
Ne négligez pas la qualité du conseil. Même pour l’assurance-vie, bien choisir son contrat, bien vérifier les supports. Pour l’immobilier, cherchez l’emplacement, faites une analyse rigoureuse, prenez en compte les frais/impôts.
Conclusion
En 2025, il n’existe pas de réponse unique « immobilier oui / assurance-vie non ». Chacun de ces placements possède ses atouts et ses contraintes :
L’assurance-vie : simplicité, liquidité, sécurité relative, rendement modéré mais stable.
L’immobilier : potentiel de rendement supérieur, effet levier, valorisation patrimoniale, mais gestion plus active et risque accru.
Pour un jeune actif ou un particulier grand public, la voie la plus raisonnable consiste souvent à commencer par l’assurance-vie, puis, si les moyens et la maturité arrivent, s’orienter vers l’immobilier en guise de diversification.
Enfin, il est conseillé de mutualiser les deux, de ne pas tout miser sur un seul support, et d’adapter la stratégie à son horizon, ses moyens et son profil. En tant qu’acteur banque-assurance, cet accompagnement est aussi une opportunité de proposer un conseil complet : « Comment articuler mon épargne aujourd’hui pour demain ? ».