Le prêt hypothécaire est un outil financier encore mal connu, pourtant de plus en plus utilisé par des investisseurs qui souhaitent développer leur patrimoine sans liquider leurs placements existants.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Un prêt hypothécaire est un crédit accordé par une banque en échange d’une garantie sur un bien immobilier déjà détenu par l’emprunteur. En d’autres termes, votre bien immobilier sert d’assurance au prêteur.
La banque peut alors prêter une partie de la valeur de ce bien ou d’un placement. Dans la pratique, la banque accepte généralement de prêter entre 70 % et 80 % de la valeur du bien hypothéqué ou de l’épargne nantie. Ce crédit peut ensuite être utilisé pour financer un achat immobilier, réaliser des travaux, investir dans le locatif ou même participer à un projet professionnel.
Ce type de prêt permet donc d’utiliser la valeur de son patrimoine sans le vendre.
Pourquoi certaines banques proposent-elles un prêt hypothécaire à taux zéro ?
Certaines banques principalement des banques privées ou patrimoniales acceptent d’accorder un prêt à taux zéro (ou à un taux symbolique très faible) lorsque l’emprunteur dispose d’une épargne que la banque peut nantir.
Le fonctionnement est simple : le client place une épargne dans un contrat géré par la banque, par exemple un contrat d’assurance-vie, des comptes titres ou des fonds structurés. La banque prend ensuite une garantie totale sur cette épargne, puis prête au client entre 70 % et 80 % de sa valeur. La banque n’a donc aucun risque : si l’emprunteur ne rembourse pas ses mensualités, elle récupère simplement les fonds sur l’épargne nantie. Si l’emprunteur rembourse normalement, la banque se rémunère sur les frais de gestion du placement.
Avantage majeur : les intérêts de l’épargne peuvent rembourser les mensualités du prêt
Dans certains montages, les intérêts générés par l’épargne placée peuvent couvrir totalement ou partiellement les mensualités du prêt, ce qui permet de financer un achat immobilier sans décaisser de trésorerie.
Ainsi, le capital placé continue de fructifier, pendant que le capital emprunté permet d’acquérir un nouvel actif patrimonial.
Résultat : l’épargne continue de travailler et un nouvel actif est financé.
Exemple concret avec 1 000 000 €
Un investisseur détient 1 000 000 € d’épargne.
Il la place dans une banque privée qui la nantit à 100 %.
La banque accepte de prêter 80 % de ce montant, soit :
- Prêt hypothécaire accordé : 800 000 €
- Taux du prêt : 0 %
- Épargne nantie : 1 000 000 €
L’investisseur utilise ce prêt de 800 000 € pour acheter un immeuble de rapport ou plusieurs biens locatifs.
Pendant ce temps, son épargne de 1 000 000 € reste placée et continue de générer des intérêts.
Si ce placement rapporte par exemple 4 % net par an, il génère 40 000 € de rendement annuel.
- Le prêt de 800 000 €, à taux zéro, étalé sur 20 ans, représente une mensualité d’environ 3 333 € par mois (800 000 € ÷ 240 mois).
- L’épargne génère 40 000 € par an, soit 3 333 € par mois, ce qui permet de couvrir totalement les mensualités du prêt, simplement grâce aux intérêts du placement.
- Si le bien acheté est mis en location, et génère par exemple 4 000 € de loyers nets par mois, ceux-ci peuvent également couvrir les mensualités du prêt.
Dans cette configuration, les loyers remboursent le prêt, tandis que l’épargne continue de fructifier en parallèle.
Dans de nombreux cas, ces intérêts peuvent couvrir une bonne partie (voire la totalité) des mensualités du prêt.
L’investisseur ne sort aucun euro de trésorerie, et à la fin du prêt, il possède :
- toujours son épargne de départ (1 000 000 €), libérée du nantissement,
- et son nouvel actif immobilier (800 000 € financés à taux zéro).
Il a donc utilisé l’effet de levier bancaire pour passer d’un patrimoine d’1 million à 1,8 million, sans apport supplémentaire.
Points de vigilance
Même si le montage semble idéal, il implique certains points de vigilance :
- Le prêt à taux zéro n’est pas garanti : tout dépend de la banque et du profil patrimonial.
- Les fonds nantis sont bloqués pendant la durée du prêt.
- Le rendement de l’épargne varie selon les supports financiers.
Ce type d’opération est surtout proposé aux profils patrimoniaux stables, disposant déjà d’une épargne conséquente et de revenus réguliers.
En résumé
Le montage repose sur un principe simple : au lieu de vendre son épargne ou de la débloquer pour financer un achat, l’investisseur la dépose dans une banque qui la bloque (nantissement) et lui prête entre 70 % et 80 % de sa valeur. La banque n’a aucun risque, car si l’emprunteur fait défaut, elle récupère l’argent directement sur l’épargne bloquée. Si tout se passe bien, elle se rémunère sur les frais de gestion du placement.
L’investisseur se retrouve alors avec une épargne qui travaille et un nouvel actif financé par un prêt à taux zéro. Il augmente donc son patrimoine sans sortir de trésorerie.