Financer un projet immobilier demande souvent de l’anticipation et une stratégie d’épargne adaptée à ses objectifs. Deux dispositifs peuvent entrer en jeu : le PEL (Plan d’Épargne Logement), produit d’épargne bancaire connu du grand public, et le PEI (Plan d’Épargne Individuelle, anciennement Plan d’Épargne Immobilier), un outil patrimonial offrant un levier financier très intéressant pour ceux qui disposent déjà de capitaux.
Même si leur objectif final est le même faciliter l’achat d’un bien immobilier leur fonctionnement et leur philosophie sont très différents. L’un privilégie la régularité et la prudence, l’autre mise sur l’effet de levier et l’optimisation du patrimoine existant.
Le PEL : épargner progressivement pour réduire le coût de son crédit
Le PEL repose sur un fonctionnement simple et sécurisant : vous versez régulièrement de petites sommes dans votre plan, et à l’issue de la phase d’épargne, vous bénéficiez d’un prêt immobilier à taux préférentiel.
Ce taux est connu dès l’ouverture du PEL et il est souvent inférieur aux taux proposés sur le marché. Il permet donc d’acheter un bien immobilier en réduisant le coût total du crédit.
Simulations pour un achat de 100 000 €
Nous comparons deux situations :
- Achat sans apport, avec un crédit classique à 3 % sur 20 ans.
- Achat avec 10 000 € d’apport venant d’un PEL, et crédit sur 90 000 € à 2,4 % sur 20 ans.
Calcul des mensualités :
- Crédit de 100 000 € à 3 % sur 20 ans ≈ 554 € / mois
- Crédit de 90 000 € à 2,4 % sur 20 ans (apport PEL de 10 000 €) ≈ 473 € / mois
Grâce au PEL, l’effort mensuel baisse de plus de 80 € par mois
et sur toute la durée du prêt, cela représente une économie de plusieurs milliers d’euros d’intérêts.
Le PEL est donc idéal pour l’épargnant qui souhaite :
- se constituer progressivement un apport,
- réduire le montant du prêt final,
- diminuer le coût total du financement grâce à un taux avantageux.
Le PEI : utiliser son capital pour emprunter à taux zéro (prêt hypothécaire)
Le PEI Plan d’Épargne Individuelle fonctionne totalement différemment.
Ici, vous disposez déjà d’un capital que vous placez sur le PEI (exemple : 100 000 €). La banque utilise ce capital en garantie et vous accorde un prêt hypothécaire, souvent appelé dans ce cas “nantissement”.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire est un crédit garanti par un actif :
- Avec un bien immobilier, la banque hypothèque la maison.
- Avec un PEI, la banque nantit l’épargne placée.
Si vous ne remboursez pas, elle saisit l’épargne.
Comme le risque est quasiment nul pour la banque, elle peut prêter à taux zéro.
Simulation d'un PEI avec le même capital : 100 000 €
Fonctionnement du système :
- Vous placez 100 000 € dans le PEI
- Vous empruntez 70 % du capital placé, soit 70 000 €, à taux zéro
- Besoin de 100 000 € pour le projet, vous financez les 30 000 € restants avec un crédit classique à 3 % sur 20 ans
Résultat des mensualités :
- Mensualité du prêt à taux zéro sur 70 000 € ≈ 292 € / mois
- Mensualité du prêt classique de 30 000 € à 3 % sur 20 ans ≈ 166 € / mois
Soit une mensualité totale d’environ 458 € par mois
Ce montant est déjà inférieur au crédit classique sur 100 000 € (≈ 554 € / mois).
Et pendant ce temps… les 100 000 € investis dans le PEI continuent de travailler
Imaginons que l’épargne sécurisée rapporte 4,5 % par an :
Les intérêts générés représentent environ 4 500 € par an, soit 375 € par mois.
Ces intérêts peuvent venir compenser une grande partie des mensualités du crédit, voire les couvrir presque totalement dans certains cas.
Résumé du mécanisme financier :
- Vous conservez votre capital investi.
- Ce capital génère des intérêts réguliers.
- Vous empruntez de l’argent gratuitement grâce au taux zéro.
- Les intérêts de votre placement peuvent financer tout ou partie de vos mensualités.
C’est ce qu’on appelle un effet de levier patrimonial.
PEL ou PEI : comment choisir ?
Le choix dépend principalement de votre situation financière actuelle et de votre vision du risque.
- Si vous disposez de revenus réguliers mais de peu d’épargne, le PEL est plus adapté. Il permet d’épargner progressivement, de sécuriser votre argent et d’obtenir un taux préférentiel sur un futur crédit immobilier. C’est un produit simple, accessible et rassurant.
Si vous avez du temps pour en constituer un ou avez déjà un capital disponible et souhaitez optimiser votre patrimoine, le PEI devient un outil particulièrement attractif. Il vous permet de conserver votre capital investi, de le faire fructifier, tout en empruntant à taux zéro. C’est un produit beaucoup plus stratégique, recherché surtout par des profils patrimoniaux avancés.