Investir à plusieurs dans l’immobilier est une excellente stratégie pour accéder à des biens plus importants, mutualiser les apports et répartir les risques. Mais avant même de trouver le bien idéal, une question cruciale se pose : quel statut juridique choisir pour détenir ce patrimoine ?
Deux options reviennent systématiquement dans la gestion de patrimoine : la SCI (Société Civile Immobilière) et la SAS (Société par Actions Simplifiée).
Ces deux structures permettent d’investir à plusieurs, mais répondent à des logiques très différentes. Le choix dépend de votre objectif : constituer un patrimoine familial, optimiser la fiscalité, ou développer un projet à visée plus entrepreneuriale et rentable.
La SCI : l’outil patrimonial par excellence
La SCI est la structure la plus connue pour acheter un bien immobilier à plusieurs.
Elle permet à plusieurs associés de détenir un bien en proportion de leur participation dans la société.
Elle convient parfaitement :
- aux investissements à long terme,
- à la gestion de biens destinés à être conservés,
- aux projets familiaux, notamment dans l’optique d’une future transmission.
La SCI est avant tout un outil de gestion et de transmission. Elle facilite la transmission du patrimoine en permettant de donner des parts progressivement, tout en gardant le contrôle.
Côté fiscalité, la SCI peut être imposée à l’impôt sur le revenu (plus adaptée à la location nue, car la fiscalité reste simple) ou à l’impôt sur les sociétés (intéressant si on souhaite amortir le bien et optimiser les revenus).
La SCI est donc souple… mais elle est réservée aux activités civiles, ce qui exclut la location meublée exercée de manière habituelle et commerciale.
À retenir : la SCI est idéale pour la gestion et la transmission, moins pour la recherche de rentabilité maximale.
La SAS : la logique entrepreneuriale et rentable
La SAS est plus connue dans le monde de l’entreprise que dans celui de l’immobilier, et pourtant… elle est parfaitement adaptée aux projets immobiliers qui recherchent de la rentabilité, et notamment à la location meublée.
Contrairement à la SCI, la SAS permet :
- d’exploiter des locations meublées sans contrainte liée à l’activité commerciale,
- de distribuer facilement les bénéfices sous forme de dividendes,
- de protéger le dirigeant (statut assimilé salarié, ce qui peut offrir une meilleure couverture sociale).
C’est un choix pertinent pour :
- des associés souhaitant investir entre amis dans un projet rentable,
- des projets type colocation meublée, Airbnb ou immeubles de rapport,
- la mise en place d’une stratégie « entreprise immobilière ».
En contrepartie, la SAS impose une comptabilité plus stricte, des statuts plus élaborés et un fonctionnement plus formalisé.
À retenir : la SAS s’adresse aux projets immobiliers orientés business et rentabilité.
SCI ou SAS : comment choisir simplement ?
Voici le critère clé à retenir :
- Votre priorité est patrimoniale : transmettre, gérer en famille, conserver le bien ?Choisissez la SCI.
- Votre priorité est la rentabilité : meublé, colocation, exploitation commerciale ?
Choisissez la SAS.
Une SCI est un outil de gestion patrimoniale.
Une SAS est un outil d’exploitation et de performance.
Il n’y a donc pas un « meilleur statut », mais une cohérence entre la structure et votre projet.
Conseiller en gestion de patrimoine : ce que nous recommandons dans la pratique
Dans la majorité des projets que j’accompagne :
- Les familles choisissent la SCI, car elle permet de structurer et transmettre le patrimoine.
- Les investisseurs recherchant un bon rendement choisissent la SAS, car elle permet d’exploiter du meublé ou du saisonnier sans contrainte.
Conclusion
Choisir entre une SCI et une SAS n’est pas une décision juridique : c’est une décision stratégique.
Elle dépend du projet, des objectifs, de l’horizon d’investissement et du niveau d’implication souhaité.
Vous ne choisissez pas une structure… vous choisissez la stratégie qui accompagne votre projet immobilier.
Si vous souhaitez aller plus loin, nous pouvons réaliser une analyse personnalisée selon votre projet, avec une estimation des impacts fiscaux et patrimoniaux.