En France, comme dans la zone euro, les taux d’intérêt observés sur les crédits immobiliers ont subi une période de forte variation depuis 2022 : après les hausses massives des taux directeurs par la Banque centrale européenne (BCE) pour combattre l’inflation, la période 2024–2025 a connu un tassement puis une stabilisation relative des taux appliqués aux ménages. Sur le front pratique, les taux moyens proposés par les banques pour des durées usuelles (15–25 ans) se situent désormais globalement autour de la zone 3 % variant selon la durée et le profil des emprunteurs mais avec des différences notables selon les réseaux et les régions.
Le principal marqueur monétaire reste la politique de la BCE : depuis 2024–2025 la BCE a amené ses taux directeurs à un niveau qu’elle juge compatible avec un retour progressif de l’inflation vers sa cible, puis a entamé des gestes prudents de normalisation. À l’automne 2025 les taux officiels de la BCE ont été maintenus à des niveaux que la communication officielle qualifie de « position en place » décision qui pèse directement sur les coûts de refinancement des banques et, in fine, sur les taux des crédits aux particuliers. European Central Bank+1
Côté observations officielles, la Banque de France publie régulièrement les taux effectifs pratiqués : en septembre 2025, le taux d’intérêt moyen des nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations) s’établissait autour de 3,09 % un niveau notablement plus bas que les pics observés les années précédentes. Cette donnée résume bien la phase actuelle : après la forte volatilité, un calme relatif s’est installé, mais la direction future reste conditionnée aux données d’inflation et à la posture des banques centrales. Banque de France
Sur le plan des baromètres de marché, les observatoires professionnels (courtiers et comparateurs) indiquent des taux moyens proches de 3,0–3,3 % selon les durées (15–25 ans) en novembre 2025, certains réseaux commercialisant des offres promotionnelles ponctuelles pour capter les emprunteurs solvables. Ces différences marché / statistique officielle s’expliquent par la granularité : taux « moyen » national versus conditions négociées au cas par cas selon apport, âge, dossier, assurance emprunteur, etc. Meilleurtaux+1
Pourquoi les taux ont-ils évolué comme ils l’ont fait ? (mécanismes et leviers)
Plusieurs canaux macroéconomiques et micro-prudentiels expliquent la courbe des taux observée :
Politique monétaire de la BCE. Les décisions sur les taux directeurs (dépôt, refinancement, prêt marginal) guident les coûts de refinancement du système bancaire. Des hausses conduisent mécaniquement à des taux de crédit plus élevés ; des stabilisations ou des baisses ouvrent la porte à un reflux graduel. Les prises de parole des membres du Conseil de la BCE depuis 2025 montrent une prudence accrue : les responsables demandent des « preuves tangibles » d’un ralentissement de l’inflation avant d’engager des baisses significatives. European Central Bank+1
Inflation et anticipations. L’inflation observée en 2024–2025 a pesé sur les anticipations de long terme : plus l’inflation attendue est élevée, plus les primes de taux long terme restent soutenues. Les projections macroéconomiques (Banque de France, OCDE) envisagent un reflux de l’inflation en 2025 suivi d’une redescente vers l’objectif de 2 % en 2026–2027, mais avec des marges d’incertitude qui rendent prudente la fixation d’un calendrier de baisse des taux. Banque de France+1
Conditions de financement bancaire et primes de risque. Les banques répercutent sur leurs barèmes le coût de refinancement, la concurrence commerciale, le prix de l’assurance emprunteur et les exigences prudentielles (HCSF, règles de risque sur les actifs). En période d’instabilité financière, les banques augmentent les marges et durcissent les conditions d’octroi. Inversement, quand la concurrence s’intensifie, elles proposent des offres plus attractives. Fédération bancaire française
Demande immobilière et comportement des ménages. Les volumes de transactions, la dynamique des prix et la solvabilité des emprunteurs influencent l’appétit des banques pour le crédit immobilier : une reprise des ventes (observée ponctuellement en 2024–2025) pousse les banques à ajuster offres et abondance de crédit. Le Monde.fr
Scénarios pour 2026–2027 : hypothèses, risques et horizons plausibles
Projeter les taux sur deux années demande d’agréger la trajectoire des prix (inflation), la politique de la BCE, la croissance européenne et des chocs géopolitiques éventuels. On peut distinguer trois scénarios, du plus probable au plus extrême, en expliquant les moteurs de chaque trajectoire.
Scénario central (scénario « modéré »)
Principe : l’inflation continue de refluer vers 2 % ; la BCE, prudente, commence un cycle progressif de réductions limitées en 2026, puis stabilise sa politique ; les taux des crédits immobiliers déclinent lentement.
Conséquence pratique : les taux moyens des nouveaux prêts immobiliers glissent progressivement de ~3,0 % fin 2025 vers des niveaux proches de 2,2–2,8 % selon les durées en 2026–2027 (avec un calendrier de baisse lent et haché). Ce scénario est cohérent avec les projections macroéconomiques de Banque de France et des institutions internationales qui envisagent un reflux d’inflation puis un apaisement monétaire, mais pas de coupures brutales. Banque de France+1
Scénario accommodant (scénario « baisse plus rapide »)
Principe : une désinflation plus rapide que prévu, couplée à un ralentissement économique marqué oblige la BCE à abaisser les taux directeurs de façon plus nette en 2026. Les marchés longs réagissent fortement, et les banques réduisent les marges pour relancer le crédit.
Conséquence pratique : les taux à 15–25 ans pourraient descendre vers 1,8–2,5 % fin 2026–2027 dans ce scénario. Ce cas reste dépendant d’un nombre d’hypothèses favorables (faible relance salariale, prix de l’énergie contenus, pas de choc géopolitique) et paraît moins probable que le scénario central, mais reste possible. Les publications de l’OCDE et certains modèles de marché intègrent cette possibilité dans leurs scénarios elles recommandent cependant de rester prudent car la BCE a affiché en 2025 une forte aversion au risque de relâchement prématuré. OECD+1
Scénario dur (scénario « remontée ou stagnation »)
Principe : surprises inflationnistes (énergie, alimentation), tensions salariales ou nouveaux chocs géopolitiques empêchent le retour rapide à 2 % ; la BCE garde une politique restrictive, voire la renforce.
Conséquence pratique : les taux stagnent ou remontent légèrement, et les taux immobilers resteraient au-dessus de 3 % en 2026–2027, voire supérieurs pour les dossiers les plus risqués. C’est le scénario auquel les établissements et certains responsables de la BCE se préparent tant que les indicateurs d’inflation ne sont pas fermement stabilisés. Les récentes déclarations de certains banquiers centraux témoignent d’une grande prudence avant d’engager des coupes nettes.
Facteurs qui feront la différence pour votre taux de crédit personnel
Indépendamment du scénario macroéconomique, le taux que vous paierez dépendra surtout de facteurs micro-prudentiels : profil emprunteur (revenus stables, CDI), apport personnel, ancienneté bancaire, assurances souscrites (délégation d’assurance), choix de garantie (hypothèque vs caution vs nantissement) et qualité du dossier. Les courtiers et les banques spécialisées continuent d’offrir des écarts sensibles selon la capacité de négociation et la mise en concurrence des offres. Les observatoires de marché montrent que des économies substantielles (plusieurs milliers d’euros sur la durée) restent accessibles par la négociation. Meilleurtaux+1
Comment lire et utiliser les prévisions de taux quand on prépare un projet immobilier ?
Ne basez pas votre décision uniquement sur une anticipation fine des taux. Les prévisions sont utiles pour comprendre les tendances, mais l’échéance du projet, la durée d’emprunt et l’horizon personnel (mutation, enfants, retraite) doivent primer.
Choisissez entre fixer et variable selon votre tolérance au risque. Les taux variables peuvent paraître avantageux si vous pariez sur une baisse rapide, mais exposent au risque d’une remontée. Les taux fixes offrent une visibilité précieuse.
Négociez l’assurance emprunteur et utilisez la délégation. Depuis la loi Lemoine et les facilités accrues pour changer d’assurance, l’assurance du prêt est un levier d’économie important.
Comparez les garanties : nantissement, hypothèque, caution. Chaque garantie a un coût (frais, fiscalité) et un impact sur la flexibilité future. Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie ou de valeurs mobilières est parfois moins coûteux que l’hypothèque, mais impose des conditions techniques.
Les options: prêts lombards, nantissement d’épargne (prêt « hypothécaire » à taux très faible) et PTZ pour primo-accédants
1) Le crédit lombard : principe, usages et points de vigilance
Qu’est-ce qu’un crédit lombard ?
Le crédit lombard (ou avance sur nantissement/avance sur titres) est un prêt accordé par une banque en échange du nantissement de valeurs mobilières ou d’un contrat d’assurance-vie. Au lieu de vendre un portefeuille d’actions ou d’obligations pour disposer de liquidités, l’investisseur met ces actifs en garantie : la banque consent alors une avance, généralement calculée comme un pourcentage de la valeur des actifs (quotité souvent comprise entre 50 % et 80 % selon la nature et la liquidité des titres). L’emprunt peut être utilisé pour financer toute dépense (investissement, achat immobilier en complément, opportunité d’arbitrage) sans procéder à la réalisation des plus-values.
Pourquoi recourir à un crédit lombard ?
Conserver la position sur ses actifs : vous ne vendez pas vos titres, vous conservez leur potentiel de plus-value et leurs revenus (dividendes, coupons) tout en obtenant de la trésorerie.
Fiscalité différée : en ne réalisant pas les gains (vente), vous ne déclenchez pas immédiatement l’imposition sur les plus-values ; le crédit permet donc de « lisser » la fiscalité. Attention : cette pratique est légale mais doit être maîtrisée fiscalement.
Souplesse de remboursement : certaines lignes lombard fonctionnent comme des lignes de crédit renouvelables (avance ferme) ; d’autres peuvent être in fine.
Taux souvent compétitifs : les taux sont généralement plus bas que pour du crédit non garanti, car la banque bénéficie d’une garantie liquide. Les conditions sont toutefois individuelles et indexées sur des repères de marché (Euribor + marge).
Risques et limites
Variation de la valeur des actifs : si le portefeuille donne des signes de baisse significative, la banque peut demander un complément de garantie (appel de marge) ou procéder à la liquidation partielle des actifs. Cela crée un risque de « forced sell » en période de marché baissier.
Coût non nul : même si le taux est attractif, il existe un coût (intérêts, frais de tenue de ligne, commissions de nantissement) et des obligations contractuelles.
Profil client ciblé : ces crédits sont surtout adaptés aux investisseurs qui détiennent un patrimoine financier significatif et souhaitent garder leur exposition aux marchés. Ils ne sont pas destinés aux ménages sans actifs liquides.
Cas pratiques et usage pour un projet immobilier
Un particulier riche d’un patrimoine financier peut solliciter une avance lombard pour financer une partie d’un achat immobilier sans vendre son portefeuille. Cela permet d’accélérer une acquisition ou d’éviter une plus-value immédiate. Néanmoins, pour un achat principal à long terme, il faut évaluer la compatibilité entre le profil risque du portefeuille et l’horizon immobilier.
2) Le nantissement d’épargne comme levier pour obtenir des conditions de prêt avantageuses
Qu’est-ce que le nantissement ?
Le nantissement est une garantie : le souscripteur met en garantie un placement (assurance-vie, PEA, portefeuille titres, PEL) pour couvrir le prêt. Contrairement à l’hypothèque (garantie sur le bien immobilier) ou à la caution, le nantissement porte sur un actif financier et implique souvent des frais de mise en place moindres. Le contrat de nantissement précise la quotité (pourcentage de la valeur couverte), les droits et la procédure en cas de défaillance.
Avantages concrets
Coût initial souvent moindre : les frais de nantissement sont généralement plus faibles que les frais d’hypothèque (frais de publicité foncière, mainlevée).
Obtention de meilleurs taux : en offrant une garantie liquide et de qualité (fonds en euros d’un contrat d’assurance-vie, titres liquides), vous diminuez le risque pour le prêteur ; celui-ci peut répercuter cette réduction du risque par une marge plus faible et, donc, un taux d’intérêt inférieur. Dans la pratique, cela peut représenter une économie significative sur la durée du prêt.
Souplesse : le nantissement conserve la propriété économique des actifs au client (sauf si la banque est contrainte de réaliser la garantie). Il permet donc de conserver une allocation patrimoniale.
« Prêt hypothécaire à taux zéro en échange du nantissement »
les banques peuvent offrir des taux très faibles (voire des offres promotionnelles) si le client apporte une garantie exceptionnelle (nantissement d’un important contrat en euros, cash collateral, etc.), mais ces taux restent rarement nuls : la banque demande une compensation (coût d’opportunité, marges) et des frais. Les pratiques de « prêt à taux zéro en échange de l’épargne » existent ponctuellement sous forme de montages commerciaux dans des cercles restreints, mais restent exceptionnelles et très encadrées. En somme : le nantissement permet d’obtenir un prix du crédit plus compétitif, pas forcément le taux zéro, sauf lorsqu’il s’agit d’un dispositif public tel que le PTZ.
Points pratiques si vous envisagez le nantissement
Vérifiez la liquidité et la nature des actifs : fonds en euros (moins volatils) ont des quotités de couverture différentes des unités de compte ou des titres vifs.
Lisez la clause d’appel de marge : que se passe-t-il si la valeur des actifs chute ?
Comparez le coût total (intérêts + frais de nantissement) à celui d’une hypothèque classique ou d’une caution : parfois la solution « la moins chère » sur le papier peut se révéler moins souple à l’usage.
3) Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants du neuf : ce qui a changé et pourquoi c’est pertinent aujourd’hui
Rappel du principe
Le PTZ est un prêt aidé par l’État, sans intérêts, destiné à aider les primo-accédants à financer une partie de l’achat ou de la construction de leur résidence principale. Il vient en complément d’un prêt principal et ne peut financer la totalité de l’opération. Les conditions (plafonds de ressources, quotités, zones géographiques, usage) déterminent le montant du PTZ. Ministère de l'Économie+1
Réforme (points clefs)
À compter du 1er avril 2025, le PTZ a été élargi : la réforme rend le PTZ accessible à l’ensemble des logements neufs (maisons et appartements), sur tout le territoire, pour les opérations conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 décembre 2027, et ajuste les quotités en fonction des types de biens et des zones. Cet élargissement vise à soutenir l’accession dans le neuf, la production de logements et l’emploi dans le secteur de la construction. La mesure est encadrée par la loi de finances 2025 et le décret d’application. Légifrance+1
Pourquoi le PTZ est-il intéressant maintenant ?
Allègement du coût du financement : une part (variable selon zone et composition familiale) du financement est réalisée à taux zéro, ce qui réduit immédiatement les mensualités globales et le coût global du crédit. ANIL
Effet levier pour primo-accédants : combiné à un prêt principal à taux de marché et à d’éventuels apports, le PTZ peut permettre à des ménages modestes ou intermédiaires d’accéder à la propriété alors que, sans l’aide, le taux d’endettement dépasserait le seuil acceptable. Crédit Social des Fonctionnaires
Incitation au neuf : la réforme favorise le neuf (et la rénovation énergétique) dans un contexte où la construction est valorisée pour atteindre des objectifs énergétiques et de qualité. Le Monde.fr
Limites et précautions
Plafonds de ressources et conditions d’usage : le PTZ n’est pas universel ; il reste conditionné par des plafonds de ressources et des obligations (occupation en résidence principale pendant une durée minimale, par ex.). ANIL
Part du financement limitée : le PTZ est un complément, donc il ne remplace pas un prêt principal ; il est pertinent pour alléger une charge, pas pour financer intégralement un achat. Ministère de l'Économie
Impact des taux d’intérêt sur la capacité d’emprunt : même avec un PTZ, si les taux de marché restent élevés, la portion financée à taux commercial peut peser fortement et limiter la solvabilité ; il faut donc simuler l’ensemble du montage. Le Monde.fr
Conclusions pratiques et recommandations pour les lecteurs
Si vous achetez en 2026–2027 : ne basez pas votre décision uniquement sur une « prévision de taux » ; étudiez plusieurs scénarios, sécurisez votre capacité d’emprunt (apport, assurance), et comparez offres fixes et variables. Banque de France
Si vous avez un patrimoine financier : le crédit lombard ou le nantissement d’assurance-vie peuvent être des leviers puissants pour obtenir des financements compétitifs. Mais évaluez bien le risque de marché et les clauses contractuelles (appels de marge). Boursorama+1
Pour les primo-accédants du neuf : le PTZ (réforme 2025) est un instrument pertinent pour alléger le coût du crédit ; anticipez toutefois la part restante à financer à taux de marché et simulez la capacité d’endettement en tenant compte d’un environnement de taux qui peut rester volatile. Ministère de l'Économie+1
Faites-vous conseiller, mais vérifiez. Un courtier en crédit, un gestionnaire de patrimoine ou un conseiller bancaire peut vous faire gagner plusieurs milliers d’euros via une négociation adaptée ; restez curieux, posez les questions, demandez les simulations détaillées (Taux Annuel Effectif Global, coût assurance, frais de garantie). Caisse Coopérative d'Aquitaine
Sources principales consultées (sélection)
Banque de France statistiques crédits aux particuliers (taux d’intérêt des nouveaux crédits à l’habitat, septembre 2025). Banque de France
Banque centrale européenne décisions de politique monétaire et taux officiels (2025). European Central Bank+1
Observatoires du marché : Meilleurtaux / Cafpi (baromètres novembre 2025). Meilleurtaux+1
Rapport FBF / document « Le financement des particuliers » (novembre 2025). Fédération bancaire française
Projections macroéconomiques Banque de France (septembre 2025) et perspectives OCDE (2025). Banque de France+1
Dossier législatif et décret PTZ (loi de finances 2025, décret n°2025-299) et pages officielles PTZ/économie.gouv / service-public. Légifrance+2Ministère de l'Économie+2