Lorsqu’on souhaite acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu son bien actuel, se retrouve rapidement confronté à un problème classique : comment financer ce nouvel achat sans attendre que la vente de l’ancien bien se concrétise ? C’est là qu’intervient le prêt relais, un outil financier très utilisé en France pour faciliter la mobilité immobilière. Dans cet article, nous allons détailler le fonctionnement du prêt relais, ses différents types, ses avantages et risques, ainsi que des conseils pour bien l’utiliser.
1. Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Le prêt relais est un crédit à court terme destiné à financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente du bien actuel. Il agit comme un « pont » financier entre l’ancien et le nouveau logement.
L’idée principale est simple : la banque avance une partie de la valeur estimée de votre bien actuel afin que vous puissiez disposer de fonds pour acquérir votre futur logement. Une fois votre ancien logement vendu, le produit de la vente est utilisé pour rembourser le prêt relais.
Les caractéristiques principales :
- Durée : généralement 12 à 24 mois, parfois jusqu’à 36 mois dans certains cas exceptionnels.
- Montant : souvent 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre.
- Remboursement : le capital est remboursé en une seule fois à la vente du bien. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur ne paie généralement que les intérêts.
2. Comment fonctionne le prêt relais ?
Le fonctionnement du prêt relais repose sur quelques étapes clés :
Étape 1 : Estimation de votre bien
La première étape consiste à faire estimer votre logement actuel. La banque se basera sur :
- la valeur vénale du bien (prix auquel il peut être vendu sur le marché),
- les prix constatés dans le quartier,
- parfois une expertise immobilière.
Étape 2 : Calcul du montant du prêt
La banque vous accordera un prêt relais correspondant à une fraction de la valeur de votre logement, typiquement 50 à 80 %.
- Exemple : un logement estimé à 300 000 € → prêt relais possible entre 150 000 et 240 000 €.
Étape 3 : Acquisition du nouveau logement
Le montant du prêt relais sert généralement d’apport pour financer votre nouvel achat. Si le prêt relais ne couvre pas la totalité du financement nécessaire, il est complété par un prêt immobilier classique.
Étape 4 : Remboursement du prêt relais
Lorsque votre ancien logement est vendu, le produit de la vente est utilisé pour rembourser :
- le capital du prêt relais,
- les intérêts éventuellement accumulés.
Si la vente se fait à un prix inférieur à l’estimation initiale, il vous faudra compléter la différence avec vos fonds propres ou d’autres crédits.
3. Les différents types de prêt relais
On distingue principalement deux types de prêt relais :
3.1 Prêt relais « sec »
- Le montant du prêt relais couvre la totalité de l’achat du nouveau logement.
- L’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt.
- Le capital est remboursé en une seule fois à la vente de l’ancien bien.
3.2 Prêt relais associé à un prêt classique
- Dans la majorité des cas, le prêt relais ne suffit pas à financer entièrement le nouveau logement.
- On contracte alors un prêt relais + un prêt immobilier classique pour compléter le financement.
- Pendant la durée du relais, vous remboursez les intérêts du prêt relais et les mensualités du prêt classique.
4. Avantages du prêt relais
Le prêt relais offre plusieurs avantages significatifs :
4.1 Acheter rapidement
Il permet d’acquérir un nouveau logement sans attendre la vente de l’ancien, ce qui peut être crucial dans un marché immobilier compétitif.
4.2 Éviter la location temporaire
Vous pouvez rester propriétaire et éviter de payer un loyer entre la vente et l’achat.
4.3 Faciliter la négociation
Arriver avec un financement en place peut vous rendre plus attractif auprès des vendeurs et faciliter la négociation du prix.
4.4 Flexibilité
Le prêt relais est flexible et adapté à des situations variées : achat d’un bien plus grand, changement de région, mutation professionnelle, etc.
5. Les risques du prêt relais
Malgré ses avantages, le prêt relais comporte des risques qu’il faut connaître :
5.1 Retard de vente
Si votre logement tarde à se vendre, vous continuez à payer intérêts + mensualités. Cela peut peser sur votre budget.
5.2 Vente en dessous du prix estimé
Si vous vendez moins cher que prévu, il faudra compléter la différence, ce qui peut générer un stress financier.
5.3 Coût du crédit
Les taux des prêts relais sont souvent plus élevés que ceux des crédits classiques, et les frais d’ouverture ou d’assurance peuvent augmenter le coût global.
5.4 Exigences bancaires
Les banques demandent généralement une bonne situation financière, un faible endettement et des garanties solides avant d’accorder un prêt relais.
6. Exemple chiffré concret
Prenons l’exemple de Claire, qui souhaite acheter un nouvel appartement à 400 000 € avant de vendre son ancien bien estimé à 300 000 €.
- La banque lui accorde un prêt relais de 70 % de la valeur estimée : 210 000 €.
- Il lui manque donc 190 000 € pour compléter l’achat.
- Claire souscrit un prêt immobilier classique de 190 000 €.
- Pendant la durée du prêt relais, elle ne rembourse que les intérêts sur les 210 000 €, plus les mensualités du prêt classique.
- Une fois son ancien appartement vendu, le produit de la vente (disons 300 000 €) est utilisé pour rembourser le prêt relais.
Cet exemple montre comment le prêt relais simplifie la transition immobilière tout en minimisant le besoin de fonds propres immédiats.
7. Conseils pour bien utiliser un prêt relais
Pour éviter les pièges, voici quelques conseils pratiques :
- Évaluer la valeur réelle de votre bien : faites plusieurs estimations pour ne pas surestimer.
- Prévoir un plan B : avoir des fonds disponibles si la vente prend du retard ou se fait à un prix inférieur.
- Comparer les offres bancaires : taux d’intérêt, frais d’ouverture, assurances, durée maximale.
- Se faire accompagner : un courtier ou un conseiller financier peut aider à optimiser le montage financier.
- Ne pas se précipiter : le prêt relais doit être utilisé seulement si la stratégie immobilière est claire et réalisable.
8. Différences avec d’autres solutions immobilières
Il ne faut pas confondre le prêt relais avec d’autres solutions :
- Prêt achat-revente : similaire mais avec des conditions légèrement différentes. Le remboursement peut être étalé sur plus longtemps si le nouveau bien est plus cher.
- Prêt immobilier classique : ne nécessite pas la vente d’un ancien bien mais requiert un apport personnel plus important.
- Location temporaire : coûte de l’argent mais évite le stress d’un prêt relais.
9. Conclusion
Le prêt relais est un outil puissant pour fluidifier les transitions immobilières, mais il nécessite une bonne préparation et une estimation réaliste de votre bien. Bien utilisé, il vous permet d’acheter rapidement, d’éviter de louer entre deux logements et de négocier avec sérénité. Mal utilisé, il peut entraîner des charges financières importantes et des situations délicates.
En résumé, le prêt relais est un excellent moyen de passer d’un logement à un autre sans attendre la vente de l’ancien, à condition de bien comprendre son fonctionnement et ses risques. Avec une bonne stratégie et un accompagnement adapté, il peut faciliter considérablement vos projets immobiliers.